交了数目不少的物业费

小区的监控设施也随处都是

结果家中还是被盗

业主家中被盗

大部分物业

都拒绝赔偿被盗业主的损失

而 业主们普遍认为

家中被盗是物业不尽责

失盗业主与小区物业的纠纷不断发生，而大多物业拒绝业主索赔。业主财物丢失后，究竟该如何划分权责，作为业主又该如何正确维权、索赔？怎样做才能更好地保全自身利益等一系列问题均摆在了业主、物业公司面前。对此，法通365特别邀请了黄露娟律师进行有关详解。

案例一

业主家中失窃

法院判物业担责三成

业主李先生回到家发现家门被撬，家中的现金、首饰等被盗，损失1万余元。置业期间，李先生与小区物业签有物业管理服务协议书，其中标明物业公司为李先生提供物业服务，并确保小区24小时处于受控状态。因小区物业未安监控设备，案件一直未破，双方遂对簿公堂。法院审理后认为，物业公司未尽到充分安全注意义务，对业主损失有一定过错，判决物业公司对业主损失承担30%的责任，赔偿业主3500余元。

案例二

家中财物被盗

业主告物业索赔败诉

业主刘某发现家中被盗，向物业人员反映并报警，报案时称被盗现金1万元。法院审理后认为，刘某依约按时交纳了物业管理服务费，物业公司在小区安排了人员24小时值班。依据双方签订的合同，物业公司承担公共秩序维护管理职责，包括公共秩序维护等义务，但合同并未明确约定业主家庭财产属于物业公司保管服务范围，刘某也未提供证据证明物业公司未履行合同的约定及对家中财物被盗存在过错，同时案件尚未侦破，失窃的财物也无法准确确定。刘某要求物业公司赔偿损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

问题一

为什么面对相同的失盗案

法院给出了不同的审判结果？

法通365黄露娟律师指出：厘清这个问题的关键，首先在于搞清楚业主与物业公司之间是一种什么样的法律关系，这就要对物业管理是不是保管合同关系作出一个是非判断。现行有效的、对物业管理行为进行制约的法规主要是国务院颁布实施的《物业管理条例》。该《条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据该法律定义，物业公司与业主之间是委托管理关系，这种关系实质属于合同关系，对于物业公司应当承担的责任和义务，应根据物业公司与业主签订的合同具体内容加以确定。

问题二

财物被盗后

多数物业拒绝向业主赔偿

业主应该怎么办？

黄律师：财物被盗物业该不该负责，应当看其在履行物业服务合同过程中是否存在过失，若物业公司未严格履行服务合同，或是在履行合同过程中有过失，则物业公司应承担相应的责任。比如说保安人员配置、警卫布岗不到位，值班巡逻安保离岗；防盗系统、监控系统不能正常有效工作；路灯、围墙、防盗门没有得到及时修缮；业主发现案情求救，物业不作为；监控录像上有盗贼出现，而当值保安却疏忽没发现，或者发现盗窃行为却没有及时报案、制止等等。

概而言之，物业公司的责任范畴，基于双方所签订合同的具体约定。一般情况下，物业管理服务合同都是由物业公司提前印制的格式文本，为充分维护业主自身权益，业主在与物业管理服务公司签订物业管理服务合同时，要仔细审查合同文本。业主可以在合同中明确约定其他服务项目，如物业公司在物业管理合同中承诺保证业主、物业使用人家中财物的安全，若发生火灾、财物丢失由物业公司赔偿，并由业主、物业使用人向物业支付相应的费用。如果此时发生财物被盗事件，物业公司应当承担责任。

问题三

家中被盗

业主主张索赔权利该注意哪些要点？

黄律师：业主在盗窃事实发生后，向物业公司主张索赔权利，必须得搞清楚物业在盗窃的损害事实发生过程中是否存在过错。有这么几个关键点：首先，业主应在发现被盗后及时保护好现场，并第一时间向公安机关报案；其次，业主要通知物业公司被盗的事实，并及时查阅、调取、保留监控录像资料、保安值班记录、巡逻记录等资料，对照物业管理服务合同确定物业公司的履职是否尽职、是否存在过错；第三，业主应配合公安机关准确统计好被盗财产种类、数量、价值等，以固定损失情况。

问题四

作为业主除了做好自身的防盗外

还应该注意哪些防盗要点？

黄律师：首先，业主在入住小区前一定要和相应的物业公司签订物业服务合同，以明确企业的服务内容和管理职责。其次，业主尽可能选择具备合法资质管理、安保措施完善的物业作为自己的服务对象。

最后黄律师建议，业主在不能确认物业公司存在失职的情况下，应当继续按照双方签订的物业管理合同履行自己的约定义务。尤其不能简单地将家中被盗作为不履行合同约定义务的抗辩理由，因为这样做很可能会对业主更加不利，即业主不仅没有争取到自己的权利，反而要承担相应的违约责任。